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提升依法行政能力 維護合法土地權益

2019-04-09 11:42:13    來源: 中國自然資源報    作者:

未如約交地應承擔違約責任

基本案情

2011年2月28日,四川省某置業有限責任公司(以下簡稱置業公司)通過拍賣方式競得某縣土地管理部門出讓的建設用地使用權。雙方簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》約定:出讓人在2011年3月8日前將出讓宗地(宗地面積21900平方米)交付給受讓人,并對雙方違約責任進行了約定。此后,置業公司按照合同約定分期支付了全部出讓價款9220萬元。2012年6月19日,縣土地管理部門對置業公司項目一期用地進行了使用權登記,并核發了土地使用權證,登記土地使用權面積為7333.3平方米。2012年9月27日,雙方按照調整后的規劃建設方案簽訂了出讓合同。2013年12月13日,縣土地管理部門對置業公司項目二期用地進行了使用權登記,并核發了土地使用權證,登記土地使用權面積為14566.63平方米。該縣土地管理部門分別于2012年12月、2014年5月向置業公司交付了部分土地,后因征地拆遷等原因致使出讓地塊未及時全面交付。置業公司以縣土地管理部門未按照合同約定的期限和交地條件交付土地,造成其因遲延進場施工帶來重大經濟損失為由,要求判令縣土地管理部門支付延期交地違約金。

裁判結果

縣人民法院經審理認為,原告、被告簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》,系雙方當事人的真實意思表示,土地使用權出讓程序合法,該合同合法有效,對雙方具有約束力。土地管理部門作為土地出讓人,負有履行交付出讓土地的合同義務。縣土地管理部門未及時按照約定的期限和交地條件交付土地,造成置業公司項目建設延遲達二十一個月,由此給置業公司造成重大經濟損失,應當承擔違約責任,遂依法判決,縣土地管理部門向置業公司支付違約金523萬元。

一審宣判后,雙方當事人均未提起上訴。一審判決已經發生法律效力。

典型意義

隨著經濟社會的不斷發展,行政合同日益成為政府的一種有效管理手段。在行政合同糾紛案件中,行政管理部門既是合同一方當事人,又是相關公共事務的行政主管部門,在行政合同簽訂履行過程中處于優勢地位,受各種因素的影響,在合同履行出現糾紛時,可能使作為合同相對方的企業合法權益受到損害。

該案中,法院以依法保護為前提、全面保護為基礎、平等保護為核心,充分運用依職權調查、庭審調查等司法手段,準確、全面認定案件事實和雙方履約過程中存在的問題,在分清責任基礎上,支持企業要求給付違約金的訴訟請求,既有效維護了民營企業的合法權益,又促進了政府重法治、講誠信、負責任,為民營經濟發展營造了良好環境,對經濟健康發展和社會穩定具有重要意義。

嚴守合同約定維護土地流轉秩序

基本案情

2014年9月,四川省某市田園果蔬種植專業合作社(以下簡稱田園合作社)租賃了某市仁和社區13、18、19、26組所承包的42.14畝土地,從事農業項目等生產經營,雙方簽訂了《農村土地承包經營權轉租合同》,約定轉租年限為14年,租金為每年每畝900斤黃谷,以當年市場價計算,且田園合作社以一次性年付的方式在每年9月30日前計付租金。田園合作社從2015年起未能按時足額支付租金,三年共拖欠租金149951.4元。該市仁和社區居民委員會認為,田園合作社拖欠租金,期間將魚塘擅自轉包給他人,將其余土地閑置,違反了合同約定,致使合同目的不能實現,請求法院解除合同,判令田園合作社返還土地,并支付租金89951.4元。

裁判結果

市人民法院經審理認為,仁和社區居委會與田園合作社簽訂的《農村土地承包經營權轉租合同》合法有效,對雙方具有約束力;田園合作社未按時足額繳納租金,對轉租的旱地撂荒無法實現農業土地租賃合同目的,仁和社區居委會訴請解除合同的訴求應予支持;田園合作社未經仁和社區居委會許可將部分土地擅自轉租,故仁和社區居委會要求田園合作社及第三人返還租賃土地的主張應予支持;此外,對廣場占用承包土地的面積為1.704畝予以確認。遂依法判決,解除仁和社區居委會與田園合作社簽訂的《農村土地承包經營權轉租合同》,田園合作社支付拖欠租金89936.68元,并返還實際租賃土地40.436畝,第三人冉某承擔協助義務。

一審宣判后,雙方當事人均未提起上訴,一審判決已經發生法律效力。

典型意義

農村土地承包經營權流轉制度完善與否,事關農村土地承包關系的長期穩定,事關農民的切身利益,事關農村經濟發展和農村社會穩定大局。各級法院應嚴格按照“落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”的農村承包地“三權分置”政策,依法妥善審理農村土地承包合同糾紛、土地承包經營權糾紛等案件,引導農村土地承包經營權流轉健康發展。

該案中,在土地流轉用途方面,因承租方未嚴格按照約定用途使用土地,擅自將土地拋荒閑置違背了土地流轉的初衷,造成土地資源的極大浪費。法院通過解除土地經營權流轉合同,要求承租方對土地平整后返還,使土地擺脫荒置及時恢復耕種,讓土地資源價值得到充分發揮;在土地流轉安全性方面,承租方長期拖欠租金并擅自將部分土地轉租第三方,既違背了誠信原則,又給后續回收土地造成了隱患和障礙。法院根據查明事實,對合同解除后承租方的附隨義務作出裁決,為農村土地安全有序流轉提供了強有力的司法保障。

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