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杭州:“城中村”里崛起新產業

2019-01-22 10:00:47    來源: 中國自然資源報    作者:李風 朱松濤 牟律云 石琰

去年年底,浙江省杭州市拱墅區智慧網谷小鎮重大項目集中開工。新浪、奇虎360、華為云、聯想、58同城、順豐等企業已順利簽約,成為小鎮首批“居民”。

幾年前,這里也和杭州的許多“城中村”一樣——房屋低矮破舊、基礎設施落后、公建配套缺乏。經過“城中村”改造,這次集中開工,標志著智慧網谷小鎮全面進入大建設時期,屆時將迎來杭州版的“中關村”。

智慧網谷小鎮的崛起是杭州市“城中村”改造的縮影。杭州市自1998年啟動撤村建居“城中村”改造工作以來,截至2018年年底,全市共有281個村、18.9萬住戶完成改造。通過“城中村”改造,杭州市打造了產業發展新“高地”。目前,改造后的“城中村”,正在形成一批高新產業平臺、特色小鎮、休閑產業。

白沙泉變身并購金融街區

如今的白沙泉“金氣”十足。記者漫步其間,看到財通資本、天堂硅谷、浙銀資本……等一批知名金融機構隱匿在一片綠蔭中。

2017年10月,位于杭州市西湖區北山街道的白沙泉并購金融街區正式開街。這不僅是一個“城中村”的變身,它還是全省第一個以并購金融為主題的特色街區。

“白沙泉”自古為西湖名泉之一,曾與虎跑齊名,已有逾400年的歷史,緊鄰繁華的黃龍商圈,是杭州名氣最大的“城中村”之一。這個繁華之地改造前,185幢房屋中,170幢是出租房,小餐飲小旅館就有51家,還有數不清的夜宵攤。高峰時,這里住著近5000租客,“低小散、臟亂差”一度是白沙泉的代名詞。

2015年8月,白沙泉開啟全面整治工程。拆除了約3.5萬平方米的違章建筑。產業規劃與環境整治并行,西湖區要為“城中村”導入新產業。經過多方論證,白沙泉最終被定位為“并購金融街區”。“浙江擁有大量上市公司,但在金融并購方面,尚沒有產業鏈的集聚地。”西湖區相關負責人表示,西湖區的金融產業、并購產業有很好的基礎,白沙泉并購金融街區的出現,正好填補了全省在這方面的空白。

危房改造、外立面整治、公建配套提升后,現在的白沙泉郁郁蔥蔥,185幢青、白、黑三色配搭的中式小樓排列整齊,游步小路環繞其間。據了解,白沙泉并購金融街區投入使用以來,目前注冊企業已達336家。

紅聯村蝶變藝尚小鎮

作為女裝和家紡布藝的生產地,余杭區一直占據了杭州市女裝品牌服裝80%的產量。5年前,這里上萬家“低小散”的服裝企業林立,富裕一方的同時,也為當地環境帶來不少困擾。

2015年,浙江特色小鎮建設起步,余杭高鐵站附近也剛好有一片3平方公里的地塊待開發。考慮再三,余杭區決定依托服裝產業優勢,在這里建設一個具有時尚產業影響力的大本營——藝尚小鎮,為余杭區服裝產業的轉型升級、城市化建設探出一條新路。

目前,規劃面積3平方公里的藝尚小鎮由時尚文化街區、時尚藝術街區、時尚歷史街區、瑞麗輕奢街區組成。其中,文化街區已引進24名國內外頂尖設計師、19家企業入駐;藝術街區吸引國內外服裝企業區域總部或電商總部入駐,已簽約36家企業;歷史街區已引進200家電商企業,25家文創類、科技型企業入駐。

4個街區中的歷史街區原來是紅聯村,屬于“城中村”。臨平新城管委會小鎮推進辦主任沈萌介紹,紅聯村土地面積約90畝,共有29幢農民自建房,均為上世紀八九十年代建造,建筑老舊,嚴重影響城市形象。

為了提高土地利用效率,改善城市形象,臨平新城管委會對該區塊實施了整治改造,結合藝尚小鎮的產業定位,通過對原有房屋及其道路、綠化、景觀進行藝術化創新改造,最終形成一座以“黑瓦白墻、大樹林蔭、小橋流水”為主體的江南庭院建筑群,改造建筑面積約4萬平方米,改造立面2.5萬平方米。改造中,對每一幢房子都進行了精心設計,最大限度地保留了村莊本來的面貌,保護歷史傳統風貌,尊重農房原設計的特色文脈,并保留原來的15畝農田作為都市稀缺田園景觀。

值得一提的是,至今,藝尚小鎮的土地制度為“一鎮二制”,所有農戶搬遷后,紅聯村的土地沒有被征收,目前仍為農村建設用地。通過改造,原來的“城中村”已變為集生態環保與經濟發展于一體的時尚歷史街區。

業內人士說,從服裝產業鏈看,上端有藝尚小鎮,下端有時尚云村。時尚云村在哪里?是距離藝尚小鎮二三公里的余杭區喬司街道永西村5組。

時尚云村所在的永西村5組有76戶農戶,原來是一個私搭亂建、租客混雜、環境惡劣、服裝加工小作坊遍布的“城中村”。 余杭區通過“低散亂”作坊淘汰整治行動,將騰出的76幢民房,以可持續經營與發展的產業運營模式,統一打造成集產業、居住、工作、生活“四位一體”的時尚云村。

在時尚云村投資管理公司相關負責人看來,作為傳統產業轉型升級和“城中村”改造的雙樣板工程,時尚云村采用“與舊為新”的改造策略,在保留部分原有建筑的同時,運用時尚色彩重新搭配,并增加了創客俱樂部、隨寓青年社區等一些時尚元素。

據上述負責人介紹,目前,時尚云村已入駐商戶近百家,其中服裝企業80 家左右,主要涉及設計、制版、面輔料、男女裝工廠店。這樣的格局,恰好與藝尚小鎮的產業相銜接。

浜河村蛻變眾創基地

1月10日上午9時許,一撥撥年輕人腳步匆匆地走進“浜河部落”里一幢幢三四層樓房中,其中一個來自浙江臺州的女孩告訴記者,她在這里的一家家電體驗館工作,已有一年半時間。

4年前,“浜河部落”還是杭州市江干區筧橋街道浜河村,作為江干區的“城中村”之一,違章建筑多、環境臟亂差是當地居民對這片區域的印象。不僅如此,浜河村的位置特殊,由于靠近筧橋機場的原因,這里成為環機場地區,建筑有限高,立體開發難度大,難以引進大項目。

“筧橋街道經過充分的市場調研,最終將浜河村定位于“創客社區”,為年輕人打造一個創業創新的新平臺。”杭州米果資產管理有限公司相關負責人介紹,圍繞新經濟時代年輕人在創業、生活、社交方面的需求,“浜河部落”由32幢農居與一組廠房改造而成,建筑面積約4萬余平方,打造成樓下辦公、樓上居住的模式。

一座座風格統一的中式村院,院落外隨處可見各色的綠樹、花草,還配有咖啡吧、健身房、停車場、籃球場……如今,這個改造完成的村莊已成為“創客部落”,引入專業運營商,打造青年眾創社區,在原址上重新煥發生機。

據介紹,“浜河部落”結合文創、電商產業的發展特點,在“城中村”整體環境綜合改造的基礎上,對居民和舊廠房進行內部個性化改造,打造成集主題產業園、樂享生活街區和SOHO白領公寓為一體的青年創業、生活、社交社區,成為“城中村”改造的轉型升級典型。

2017年3月開業的“浜河部落”,現已難覓原居民蹤影。“由浜河村與村民簽訂房屋租賃合同,租期15年,年租金每3年遞增3%。”江干區城建開發公司相關負責人說,在房屋使用權不變的前提下,村里把村民的房子收上來,統一租賃給米果公司運營,每幢房屋一年的租金達到20萬元左右。

據了解,目前,“浜河部落”已有74家公司入駐,辦公場所全部被租賃一空,444間公寓入住率達到95%。

“浜河村的‘城中村’改造,不搞大拆大建,保留了原有的文脈和鄉村的記憶;產業選擇環保綠色,符合發展要求;房屋租賃,較好地維護了村民利益,實現了村民有收益、企業得發展、政府建平臺的多贏效果。”杭州市國土資源局江干分局黨組副書記、副局長李志堅表示。

“城中村”升級仍在延續

自農村而來,向新城而生。杭州“城中村”的轉型升級仍在延續。

2016年,杭州市公布《關于開展主城區城中村改造五年攻堅行動(2016~2020年)的實施意見》,其中明確“十三五”期間,將全面完成主城區246個“城中村”改造。

近年來,隨著城市建設用地的日益緊缺,城市更新已從傳統的“拆舊建新”向以舊樓改造、存量提升為核心的城市有機更新階段發展,即對現有建筑的更新改造再利用。在杭州,“城中村”改造已成為城市有機更新的重要內容。

作為城市有機更新的路徑之一,據記者觀察,杭州的“城中村”改造,改的是“村”,造的是產業之“城”,而從“村”變“城”的過程中,不是簡單的拆和建,而是通過環境提升、公共配套完善,推進產業的培育和升級轉型。

隨著城鎮化不斷推進,在“去舊村,建新城”的過程中,城市更新也有了新的內容和要求。對于杭州而言,“城中村”改造后的產業選擇因地制宜,找到了適合當地情況的路子。目前,杭州的“城中村”已進入“拆建并舉”新階段,并形成“大項目帶動”的改造模式。杭州同步推進城中村改造與產業轉型升級,編制產業規劃,將有限的城市空間通過騰籠換鳥、鳳凰涅槃引進新產業新業態,增強集體經濟,在提升社會效益和經濟效益的同時,為產業轉型、錯位發展提供支撐,真正實現“城中村”改造的“產、城、人”共贏。

于是,杭州的“城中村”改造不再局限于簡單的大拆大建,有的是以改造、存量提升為核心,有的是建筑美觀度的增加,但更多的是內容提升,包括產業共生、業態共享、多元化的資本參與、優秀的資產管理等,完善、提升城市功能,煥發出城市的新生機。

隨著城市的土地資源越來越緊缺,城市有機更新,還要注重節約集約用地,充分盤活利用存量土地,開辟發展新空間。

在杭州,有一個頗有說服力的事例——“城中村”改造為杭州市濱江區騰出了產業發展新空間。目前,在濱江區“城中村”的舊址上,建設了阿里巴巴二期、網易二期、海康威視三期等50個產業項目,建起了物聯網小鎮。但在2013年之前,這片土地上分布著星民村、共聯村、七甲閘村、協同村4個“城中村”,也曾是違章建筑亂搭、垃圾亂倒的“臟亂差”環境。當年,這4個村完成整村拆遷,交出了5490畝土地,3000多戶農民告別了自己住了大半輩子的老房子,才為濱江的產業發展留出了這塊寶地。目前,物聯網小鎮已經聚集了400多家科技型企業,未來,這里將被打造成“中國物聯網產業示范區、長三角物聯網產業重要中心以及浙江物聯網產業核心區”。

的確,從“改”向“造”,由“村”變“城”,當杭州的“城中村”逐漸退出歷史舞臺,發展新空間正在生長出更蓬勃的生命力。

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